פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים

מטרת רשימה זו לסקור את הדרכים הקבועות בחוק לצורך קבלת פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת דירת מגורים.

אחד הנושאים המרכזיים עליהם יש לתת את הדעת בעת עריכת עיסקת מקרקעין הינו נושא המיסוי החל על העיסקה. כעקרון, עיסקה במקרקעין, ומכירת דירת מגורים מהווה כזו, מחוייבת במדינת ישראל בתשלום מס. המס העיקרי החל על מכירת מקרקעין מכונה מס שבח ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין משנת 1963.

היות ועסקינן בשיעורי מס גבוהים ביותר (למעט חריגים מסוימים), משמעות חיובה של עיסקת מכירת דירה במס עלולה להיות כרוכה בהפסד כספי של מאות אלפי שקלים למוכר הדירה, שאין ממנו דרך חזרה. לפיכך, קיימת חשיבות מכרעת לסוגיית המיסוי בעיסקת מקרקעין ובמכירת דירת מגורים בפרט. חשוב לציין, כי מכירת דירה עשויה להתחייב פרט למס שבח גם במיסים או בתשלומים נוספים (כגון: הטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל וכד') שהינם נושא לרשימה נפרדת ולא ידונו במסגרת רשימה זו.

החוק קובע מספר תנאים אשר בהתקיימם תהא מכירת דירת מגורים פטורה מתשלום מס השבח.

ראשית לכל, הדירה חייבת להוות "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בחוק, אשר רק היא מזכה בפטור מתשלום המס. מהי דירה מגורים מזכה ? מדובר בדירה שבנייתה הסתיימה (כלומר, לא דירה בבנייה), אשר בעל הזכויות בה הינו יחיד (קרי, לא חברה וכיו"ב), כאשר הדירה משמשת למגורים או מיועדת, לפי טיבה, לשמש למגורים. בנוסף בוחנים גם את תקופות השימוש למגורים בפועל בדירה, כאשר באופן כללי נדרש, כי השימוש בדירה בפרקי זמן מסויימים לפני המכירה היה למגורים.

מי שדירתו עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" כפי שתואר לעיל, יכול למכור את דירתו בפטור ממס שבח בהתקיים אחד התנאים הבאים:

1) פטור במכירה כל ארבע שנים
מוכר דירת מגורים מזכה, שלא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס בארבע השנים האחרונות לפני מכירת הדירה הנוכחית, זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה. כלומר, ניתן למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס כל ארבע שנים. פטור זה יכול לשמש את מי שברשותו מספר דירות מגורים, למכור כל ארבע שנים דירה אחת בפטור ממס שבח.

2) פטור במכירה של דירה יחידה
מוכר שברשותו כיום דירת מגורים מזכה אחת בלבד, ולא היו ברשותו יותר מדירה אחת בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית וכן לא ביצע מכירה של דירה בפטור ממס בשמונה עשר החודשים האחרונים, זכאי לפטור ממס בעת מכירת דירתו היחידה. בענין הפטור המצוין בפיסקה זו ניתנה הקלה למוכר, שכן ידוע, כי רבים רוכשים דירה חדשה עוד לפני מכירת הדירה הקיימת ברשותם, דבר אשר היה שולל מהם את פטור זה עקב החזקת שתי דירות בו זמנית. לפיכך נקבע, כי מי שרכש דירה נוספת בשנה שלפני מכירת הדירה הישנה וכתחליף לה, עדיין יהיה זכאי לפטור ממס במכירת הדירה הישנה, ובלבד כאמור שמכר את דירתו הישנה תוך שנה מרכישת הדירה החדשה.

3) פטור במכירה של דירה שנתקבלה בירושה
מוכר שברשותו דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה, והינו בן זוגו של המוריש או צאצא שלו (או בן זוג של צאצא), כאשר לפני הפטירה היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד, אשר לו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור ממס, יהיה זכאי גם יורש הדירה לפטור ממס שבח. במקרה זה, נכנס למעשה היורש "לנעלי" המוריש ועושה שימוש בפטור לו היה זכאי המוריש ושלא נוצל על ידו.

4) פטור במכירת שתי דירות
מוכר שמכר דירת מגורים בפטור, רשאי למכור דירת מגורים מזכה נוספת בפטור, אם שתי המכירות נעשו תוך שנה, כאשר סכום שתי המכירות לא עלה על מליון וחצי שקלים, ובתנאי שהמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחריה דירת מגורים בסכום השווה לשבעים וחמישה אחוז לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו. השימוש בפטור זה נדיר יחסית והינו חד פעמי לכל מוכר.

מן הראוי לציין, כי לכללי הפטור הנ"ל קיימים מספר חריגים אשר בהתקיימם נשלל הפטור ממס השבח באופן מלא או יחסי. שני המקרים הבולטים בהקשר זה הינם במקרה של מכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה או במכירה של דירה, אשר מחיר המכירה שלה מושפע מהאפשרות לתוספת בנייה בה. ראשית, בענין של דירה שנתקבלה במתנה. החוק קובע מפורשות, כי חרף עילות הפטור שצוינו לעיל, לא ינתן פטור ממס אם הדירה הנמכרת נתקבלה במתנה, אלא אם חלפו "תקופות צינון" מסויימות ממועד קבלת הדירה במתנה ועד למכירתה (מתנה יכולה להיות הדירה עצמה, המגרש עליה נבנתה או כספים ששימשו לרכישתה/בנייתה במידה וערכם למעלה מחמישים אחוזים מערך הדירה).

כך למשל, אם הורים העניקו במתנה לילדם הנשוי דירה, בה הינו מתגורר, עליו להמתין שנה ממועד קבלת הדירה ועד למכירתה על מנת לזכות בפטור. לעומת זאת, אם המתנה ניתנה מהורה לילד שאינו נשוי ואינו מתגורר בדירה עליו להמתין שלוש שנים וכיו"ב. המקרה השני בו לא ינתן פטור במכירת דירת מגורים אף אם נתקיימו תנאי הפטור שנמנו לעיל, הינו כאמור במכירה של דירה אשר קיימות לגביה זכויות בנייה נוספות מעבר לבנוי בפועל. במקרה זה העיקרון הינו, לתת פטור לגבי שווי הדירה גופא במנותק מזכויות הבנייה, ולמסות את שווי זכויות הבנייה.

לסיכום; ברשימה זו נסקרו הדרכים המרכזיות הקבועות בחוק למכירת דירת מגורים בפטור מתשלום מס שבח. נושא המיסוי מטבעו הינו סבוך וראוי לבחינה מדוקדקת לפני ביצועה של כל עיסקה ומן הראוי שכל אדם אשר מתעתד למכור את דירתו יתן דעתו לנושא זה לפני ביצוע העיסקה.

* רשימה זו הינה למידע כללי בלבד ואין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. האמור ברשימה נכון למצב החוקי במועד פרסומו (חודש ינואר 2004).

המאמר בשיתוף משרד עורכי דין אורי אסא – מתמחה בתחומי הבנייה והנדל"ן

ניתן לשאול שאלות בפורום נדל"ן ומשפט (דיני מקרקעין)

אין לראות באמור לעיל בשום מקרה יעוץ משפטי או המלצה לפעולה מכל מין וסוג, ולפני כל פעולה יש לקבל יעוץ משפטי המתאים לכל מקרה ונסיבותיו.