עד כמה יכולים מיסי מקרקעין להפוך כדאיות של עסקה? דנה תדמור נכנסת לעובי הקורה

בכל עסקת מקרקעין, ממש כמו עסקת מסחר, ישנו גם מרכיב של מס. גודל רכיב המס בעסקה תלוי פעמים רבות בסוג העסקה וגובה העסקה, אך לא פחות מכך גם בנתוני הנכס עצמו ובפורטפוליו הנכסים של המוכר והקונה.

כיצד יכול מרכיב המיסוי להפוך כדאיות של עסקת נדל"ן? על כך מסבירה בשורות הבאות עורכת הדין דנה תדמור, מומחית לדיני מקרקעין.

דנה תדמור: ״ראשית חשוב להבין מהם מרכיבי המס הקיימים בתחום המקרקעין״

עסקת מקרקעין יכולה לכלול בתוכה, במישרין או בעקיפין, שורה ארוכה של מיסים, לרבות מע"מ, מס חברות ואפילו ביטוח לאומי. כל אלה יכולים להשפיע על עלות הנכס בדרך כלל בצורה עקיפה, ובמקרה של בית חדש או בית שנמכר על ידי בעל פורטפוליו של נכסים, גם בצורה ישירה. יחד עם זאת, כפי שמסביר דנה תדמור, בתחום של מיסוי מקרקעין נהוג להתייחס לשלושה סוגי מיסים עיקריים:

  • מס שבח – מס המשולם בגין עליית ערך בנכס. למשל, הנכס נרכש במיליון ₪ לפני עשור, ונמכר כעת במיליון וחצי ₪. המשמעות היא שהדלתא של חצי מיליון ₪ היא עלייה בערך הנכס ועל עלייה זו יש לשלם מס שבח.
  • מס רכישה – מס המוטל על כל עסקת רכישה של נכס נדל"ן או מקרקעין בישראל. מס הרכישה נקבע כשיעור מתוך גובה העסקה והוא מועבר ישירות לרשות המיסים.
  • היטל השבחה – מס המשולם על ידי בעל מקרקעין או חוכר מקרקעין בגין אישור שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוביל לעליית שווי הנכס.

כאמור, אלו הם שלושה סוגי מיסים שאותם ניתן למצוא כמעט בכל עסקת נדל"ן, וזאת מעבר למיסים שחובת התשלום שלהם מתקיימת כתלות בזהות הנכס וזהות הקונה והמוכר. כך למשל, קבלן המוכר דירה חדשה, צריך לשלם מע"מ כחוק ועל כן יגבה את המע"מ הזה מהלקוח. לעומתו, אדם פרטי שהוא בעל דירה אחת בלבד, לא יצטרך בדרך כלל לשלם מע"מ בעת מכירת הדירה. הכלל הוא שבעסקאות אקראיות בעלות אופי מסחרי, יידרש המוכר לשלם מע"מ על העסקה.

לאחר מכן לבדוק את נושא המיסוי בטרם החתימה על העסקה

לדברי עו"ד דנה תדמור, בכל עסקת נדל"ן או מקרקעין ישנה חשיבות עליונה לבחון את נושא המיסוי מבעוד מועד, ולא להותיר את הנושא פתוח בהנחה שהמיסים לעולם לא יוכלו להשפיע על כדאיות העסקה. בסך הכל, ישנן עסקאות נדל"ן בהן קיימים תנאים מצטברים להחלת שורה ארוכה של מיסים, ואם לא נקבע מנגנון חלוקה של נטל המס בין המוכר לקונה, עלול צד אחד לשאת ברוב הוצאות המס בעסקה, מה שישנה לגביו לחלוטין את כל תמונת הכדאיות של העסקה.

בהתאם לכך, בכל עסקת מקרקעין בה מעורב עו"ד מקרקעין, מבצע העו"ד בדיקה מקיפה של חבות המס בעסקה, ובהתאם לכך מגבש מנגנונים של חלוקת נטל המס בין הצדדים. כך למשל, אם על הקונה לשלם היטל השבחה על הנכס, צריך ההסכם לכלול מנגנון שמפחית שיעור מסוים של גובה המס מעלות העסקה הכוללת. בצורה זו יכולים הצדדים להגיע להסכמה רחבה על גובה העסקה בגילום כל מיסי המקרקעין שיש לשלם בעקבותיה.